Hipotekę, definiuję się jako ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach ( art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Hipoteka obciąża na nieruchomości:
- prawo własności,
- prawo użytkowania wieczystego,
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
- udział we współwłasności nieruchomości.
Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego oprócz nieruchomości mogą być ograniczone prawa rzeczowe w postaci:
- własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
- własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Zasady hipoteki
Najistotniejsze zasady hipoteki to :
- zasada oznaczoności, z której wynika, że hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną i to ściśle sprecyzowaną co do wysokości,
- zasada wpisu powodująca, że powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, a zatem nie jest możliwe jej ustanowienie, jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej,
- zasada szczegółowości, zgodnie z którą hipoteką można obciążyć jedynie oznaczoną, konkretną i zindywidualizowaną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika,
- Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami, pewnymi pożytkami cywilnymi, a w szczególności roszczeniami właściciela czynsz najmu lub dzierżawy,
- wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego.
Ustanawianie hipoteki i jej rodzaje
Ze względu na źródło powstawania wyróżniamy hipoteki:
- umowną (zwykłą),
- przymusową.
Natomiast ze względu na inne kryteria aniżeli sposób powstania wyróżniamy hipoteki:
- kaucyjną,
- łączną.
Hipoteka umowna
Hipoteka umowna – ustanawia się ją na wypadek niespełnienia świadczenia w przyszłości i warunkowana jest spełnieniem trzech czynności:
- zawarciem umowy o ustanowienie hipoteki,
- złożeniem wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- dokonaniem wpisu do księgi wieczystej.
Hipoteka musi zostać ustanowiona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, przy czym forma ta jest zastrzeżona jedynie dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który obciąża ją tym prawem, czyli dłużnika hipotecznego. Natomiast oświadczenie woli wierzyciela hipotecznego może być złożone w każdy sposób dostatecznie wyrażający te wolę.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa – powstaje bez względu na wolę właściciela nieruchomości obciążonej. Hipotekę przymusową ustanawia się, gdy terminowe spełnienie świadczenia nie nastąpiło, ale wierzyciel nie przystępuje do zaspokojenia roszczenia, chce jednak zabezpieczyć skuteczne prowadzenie egzekucji w przyszłości.
Ustanowienie hipoteki przymusowej jest możliwe o tyle, o ile wcześniej wierzytelność nie była zabezpieczona hipoteką umowną.
Wpis hipoteki powstaje na podstawie:
- prawomocnych orzeczeń sądowych (wyroki i postanowienia),
- ugody zawartej przed sądem,
- wyroku sądu polubownego lub ugody zawartej przed tym sądem,
- innych orzeczeń, ugody i aktów, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej, aktów notarialnych, w których dłużnicy poddają się egzekucji,
- ostatecznych decyzji administracyjnych.
W celu zabezpieczania wierzytelności, które nie są jeszcze ustalone w sposób ostateczny, a nawet samo ich istnienie jest niepewne, istnieje możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej na podstawie:
- tymczasowego zarządzenia sądu,
- nieprawomocnego orzeczenia zaopatrzonego w rygor natychmiastowej wykonalności,
- postanowienia prokuratora,
- niestatecznej decyzji administracyjnej wydanej na podstawie przepisów szczególnych.
Są to jednak przypadki, gdy hipoteka przymusowa przybiera charakter hipoteki kaucyjnej albowiem nie są to definitywne rozstrzygnięcia.
Hipoteka kaucyjna
Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelności o nie ustalonej wysokości istniejące lub mogące powstać w przyszłości. Istota tej hipoteki polega na tym, że zabezpiecza ona wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej. W chwili ustanawianie hipoteki miedzy stronami musi istnieć więź prawna , stanowiąca źródło zabezpieczanej wierzytelności.
Hipotekę kaucyjna można przekształcić w hipotekę zwykłą i odwrotnie. Odrębność tej hipoteki wyraża się w następujących cechach:
- zabezpiecza ona roszczenia o odsetki i koszty postępowania tylko wtedy, gdy mieszczą się one w oznaczonej we wpisie sumy najwyższej,
- wpis hipoteki kaucyjnej nie stanowi dowodu istnienia i wysokości wierzytelności, która ma zabezpieczać,
- do wypowiedzenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisów o wypowiedzeniu wierzytelności hipotecznej, ale ogólnie przepisy prawa zobowiązaniowego,
- do przelewu nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej, jedynie dokonuje się tej czynności według zasad określonych w Kodeksie cywilnym, prawie wekslowym i czekowym,
- zaspokojenie zabezpieczonej wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną wymaga przed uzyskaniem tytułu egzekucyjnego ścisłego udowodnienia istnienia i wartości wierzytelności.
Hipoteka łączna
Hipoteka łączna – polega na tym, że jedna wierzytelność jest tak zabezpieczona na kilku nieruchomościach, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, wierzyciel zaś ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zapłaty. Może on bowiem żądać zapłaty w całości lub części z każdej nieruchomości osobno, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, a może dokonać podziału hipoteki między poszczególne nieruchomości.
Hipoteka ta powstaje :
- z mocy prawa w sytuacji podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka nieruchomości, co powoduje, że każda nieruchomość, jaka powstanie wskutek podziału dotychczasowej nieruchomości, będzie obciążona hipoteką (hipoteka łączna),
- na podstawie umowy o ustanowienie hipoteki umownej łącznej mającej na celu zabezpieczenie tej samej wierzytelności przez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości (hipoteka umowna łączna),
- przez obciążenie kilku nieruchomości hipoteka przymusową, jeżeli nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych (hipoteka łączna przymusowa).1
Na skutek zmian zawartych w ustawie z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które weszły w życie 20 lutego 2011 roku – zarówno hipoteka kaucyjna, jak i zwykła stanowi obecnie jeden rodzaj hipoteki umownej. Oznacza to, że hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelności przyszłe lub istniejące oraz wierzytelności o nieustalonej lub ustalonej kwocie.
Kiedy hipoteka wygasa?
Hipoteka wygasa:
- jeśli wygasa wierzytelność,
- wskutek zniesienia jej przez czynność prawną,
- jeżeli złożono zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego,
- w wyniku konfuzji( ograniczone prawa rzeczowe wygasają na skutek ich przejścia na właściciela rzeczy obciążonej lub jeśli osoba, której to prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej),
- w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej ( jeżeli upłynie 10 lat od wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy prawnej wtedy hipoteka wygasa).2
1 M. Bryx, Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Wydawnictwo POLTEX, W-wa 2006 s. 78-84
2 E. Kucharska- Stasiak, Inwestowanie w nieruchomości, s. 90- 91